Hak Milik Atas Tanah dalam Perspektif Hukum Perdata


Sebagai lawan dari hak adalah kewajiban. Hak dan kewajiban selalu ada dalam hakikat hak milik, hak menunjukkan kualifikasi pasif dari sifat istimewa penguasaan barang (benda). Kewajiban merupakan keharusan untuk berbuat dan tidak berbuat sesuatu yang bersifat aktif. Pemilik menunjukkan kualifikasi istimewa dari jenis hak yang ada, sehingga penguasaan barang secara pasif, menunjukkan sesuatu yang eksklusif dan tempat semua hak yang berinduk, tidak berlaku sebaliknya dan merupakan jenis penguasaan barang (benda) tertinggi.

Hak (right) ialah kekuasaan (power) dan kewenangan (outhority) yang berdasarkan atas hukum (Law). Hakikat suatu hak adalah kapasitas untuk berperan, seperti dalam ajaran hukum murni dari Hans Kelsen, konsep hak dan kewajiban mengandung makna yang sangat berbeda, apabila hak dan kewajiban dipandang sebagai hak dan kewajiban hukum. Seseorang berhak atas sesuatu barang dan yang lain berkewajiban untuk menahan perbuatan untuk menghakiminya. Harta benda adalah contoh suatu hak atas suatu barang. Apabila seorang berhak atas suatu barang (jus in rem), maka orang lain menghormati hak itu (jus in personam) sebagai hak yang melekat pada seseorang untuk menuntut seseorang yang melanggar hak tersebut. Hak dan kewajiban menurut hukum bersifat obligatoir dan dalam hukum perdata, khususnya dalam hukum perjanjian diistilahkan sebagai suatu pemenuhan prestasi yang bersifat timbal balik (hak bagi seseorang merupakan kewajiban untuk mengakui dan menghormati bagi pihak lain, demikian pula sebaliknya).

Hak tidak hanya sekedar pasangan dari suatu kewajiban, tapi lebih dari itu karena hak dan kewajiban merupakan dua hal yang saling berkaitan, John Austin menyebutkan bahwa baik hak maupun kewajiban bersifat relatif. Keduanya menunjukkan kepada gagasan yang sama, walaupun dalam aspek yang berbeda. Dengan demikian, hak dan kewajiban hanya dapat dibedakan, tetapi tidak dapat dipisahkan. Jika, tata hukum menentukan suatu perbuatan tertentu yang diharuskan kepada seorang individu tertentu. Maka, tata hukum secara bersamaan menentukan suatu perbuatan yang berpasangan dengan perbuatan tersebut dari seseorang individu lainnya yang disebut sebagai haknya.

Hak sebagai sesuatu yang bersifat pribadi (privaatrechttelijk), kewajiban berkaitan dengan kewenangan (kekuasaan untuk melakukan atau tidak melakukan tindakan dalam suatu perbuatan hukum). Kedua hal tersebut hanya dapat disebandingkan dan tidak dapat disamakan secara matematis Hak bersifat pasif dan kewenangan bersifat aktif. Dengan demikian, hukum milik merupakan rezim hukum privat, sedangkan kewajiban pelaksanaan hak milik merupakan kewenangan publik. Hak milik adalah suatu kualifikasi pasif dari penguasaan tertinggi atas barang (benda) yang harus ada sebagai bagian dari hak asasi manusia. 

Pandangan John Locke, untuk mendukung dan penganut hukum kodrat, terdapat dua hal tentang milik, sebagai berikut :
(1). Manusia secara kodrati mempunyai hak untuk mempertahankan hidupnya dan untuk kehidupan semua umat manusia. Artinya, hak milik pribadi harus mampu mempertahankan hidupnya sendiri dan kehidupan orang lain, serta hak terhadap sarana yang menunjang kelangsungan kehidupan orang lain. Kelangsungan hidup dan kehidupan manusia tidak hanya merupakan suatu kewajiban, akan tetapi merupakan suatu hak. Semua manusia berhak untuk hidup dan mempertahankan hidupnya, untuk itu manusia berhak atas sarana yang memungkinkannya untuk hidup secara layak sebagai manusia.
(2). Manusia demi kelangsungan hidupnya, diberkahi oleh Tuhan dunia untuk dimiliki secara bersama-sama. Artinya, semua manusia mempunyai hak yang sama untuk menggunakan sumber-sumber daya alam bagi kelangsungan hidupnya.
Sejalan dengan prinsip hukum kodrat, agar setiap orang perlu berusaha untuk mempertahankan hidupnya pada tempat pertama dan bersamaan dengan itu, berusaha untuk mempertahankan kehidupan sesamanya pada tempat berikutnya. Hak milik pribadi menurut John Locke harus dilihat dalam ke rangka untuk mempertahankan hidup orang lain, setelah se seorang mempertahankan hidupnya sendiri. Amanat kodrati yang memerintahkan mempertahankan kehidupan pribadi yang merupakan legitimasi lahirnya hak milik pribadi, ditempatkan pada tempat pertama, tanpa mengabaikan perhatian terhadap kehidupan orang lain. Karena dengan mempertahankan kehidupan pribadi, seseorang dimungkinkan dapat memperhatikan kehidupan orang lain.
Untuk dapat membedakan bagaimana munculnya hak milik pribadi, John Locke pertama-tama melakukan pembedaan antara milik bersama dan milik pribadi. Hak milik pribadi dalam arti luas (hak asasi manusia) meliputi: hak atas hidup, hak atas kebebasan jasmaniah, dan hak atas milik pribadi. Dari ketiga hak dasar tersebut di atas, hak milik pribadi merupakan cikal bakal pengembangan hak milik atas tanah dan disebut sebagai hak milik pribadi dalam artian sempit.

Logika dasar pemikiran hak milik menjadi salah satu unsur hak asasi manusia adalah hak untuk hidup dan kebebasan jasmaniah (hak asasi yang harus ada dalam diri setiap individu selaras dengan harkat dan martabatnya sebagai pribadi terhormat yang merupakan unsur yang tidak bisa dipisah-pisahkan satu dengan yang lainnya.

Dasar pemilikan hak atas milik pribadi, menurut John Locke seseorang memiliki sesuatu berarti orang lain mempunyai kewajiban untuk tidak merampas sesuatu dari padanya. Setiap orang mempunyai hak milik pribadi dan hak itu dimaksudkan untuk memperoleh sesuatu serta mempertahankan apa yang menjadi miliknya. Milik dapat diartikan bahwa setiap orang berhak mengambil sesuatu dari apa yang disediakan alam. Hak milik pribadi didasarkan pada prinsip bahwa sebagian dari alam pemanfaatan untuk kelangsungan hidup atau kesejahteraan seseorang dan tidak dipakai secara umum. Pada dasarnya, hak milik adalah sesuatu yang menjadi milik manusia dan tidak boleh dicabut atau dipisahkan tanpa persetujuan yang bersangkutan.

Dalam masyarakat sederhana, hak milik pribadi diartikan sebagai sesuatu yang tidak dapat dipisahkan dari kemauan manusia untuk memenuhinya. Manusia mempunyai kekuasaan yang paling penting untuk melakukan perbuatan hukum apa saja dan menggunakan apa yang menjadi miliknya. Manusia sebelumnya tidak memiliki hidup dan kebebasan secara mutlak.
Hanya ada satu kedudukan hidup yang tak dapat diganggu-gugat, yaitu melawan orang lain dan tidak melawan Tuhan. Hal tersebut dapat diwujudkan dengan melindungi kepentingan para pemilik hak tersebut. Tuhan memberikan dunia kepada seluruh manusia agar dapat berkembang dengan baik dan sempurna. Karena, tanpa hak milik, individu akan gagal untuk mendapatkan hasil yang menguntungkan dari usahanya sendiri.

Nilai kerja manusia diarah oleh akal budi dan oleh karena itu, kerja memiliki martabat yang ditingkatkan oleh usaha manusia, usaha kerja manusia merupakan jerih payah yang tidak dapat dipisahkan dari pekerjaan yang sesungguhnya. Menurut kodratnya manusia perlu bekerja, namun demikian ia tidak hidup untuk bekerja, tetapi bekerja untuk hidup secara manusia, yaitu kemanusiaan dikembangkan melalui kerja.

Martabat manusia tidak ditentukan oleh hasil kerjanya, karena martabatnya diciptakan berdasarkan kepribadian. Karena manusia bermartabat dan pekerjaannya juga demikian. Ukuran pemilikan harta ditentukan secara adil oleh besar kecilnya usaha manusia yang diperoleh dengan bekerja. Tak satupun usaha yang dilakukan oleh manusia, boleh menguasai atau merebut harta milik orang lain. Dengan demikian, tidak mungkin bagi siapa saja, menurut caranya sendiri berhak melanggar segala sesuatu yang menjadi milik orang lain, atau mengambil untuk kepentingan sendiri, harta milik sesamanya sebaik atau sebanyak yang belum dimiliki oleh orang tersebut. Ukuran pemilikan ini hanya membatasi hak milik setiap orang sampai pada titik keseimbangan yang sangat modern yang sedemikian rupa hingga setiap individu bisa memenuhi kebutuhannya sendiri, tanpa merugikan orang lain.

Hak milik ialah peranan seseorang atau suatu pihak untuk memiliki sesuatu dan bertindak atas sesuatu yang menjadi miliknya. Hukum perdata pada dasarnya, memandang hak milik sebagai sesuatu yang mutlak, seperti ketentuan dalam Pasal 570 KUHPerdata : 
Hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan tidak mengganggu hak-hak orang lain kesemuanya itu dengan tak mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu demi kepentingan umum, berdasar atas ketentuan undang-undang dengan pembayaran ganti rugi.

Hak milik sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 570 KUHPerdata dalam istilah Belanda disebut eigendom, dimaknai sebagai suatu hak terhadap benda untuk mengenyam kenikmatan secara bebas (genot) dan menguasai (mempergunakannya) secara yang tidak terbatas (beschikking) asal saja tidak dipergunakan yang bertentangan dengan undang-undang atau peraturan-peraturan umum yang diadakan oleh suatu kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan asal tidak mengganggu hak terhadap benda (zakelijkrecht), dimungkinkan dicabut untuk kepentingan umum dengan syarat akan dibayar ganti kerugian yang layak berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Hak eigendom merupakan suatu hak terhadap kebendaan. Hukum perdata membedakan antara hak kebendaan dengan hak perorangan atau hak terhadap orang (persoonlijkrecht). Hak terhadap benda (zakelijkrecht), seperti: eigendom, postal, orfpacht, pand, hipotheek, credietverband, adalah hak yang memberi kekuasaan langsung atas suatu benda dan dapat dipertahankan terhadap setiap orang lain. Setiap orang harus mengindahkan kekuasaan ini. Hak eigendom atas tanah misalnya melupakan suatu perhubungan hukum antara pemilik dengan tanahnya. Walaupun secara riil orang lain menguasai tanah itu, seperti halnya penyewa. Dalam ketentuan sewa-menyewa terdapat hubungan antara pemilik dengan penyewa yang diakomodasi dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa, akan tetapi harus dipegang teguh bahwa ada hubungan langsung dengan pemilik dengan tanah itu. Dalam ketentuan eigendom, eigenaar dapat melaksanakan sekaligus menuntut hak eigendomnya di muka hakim dari setiap orang yang mengganggu dalam perhubungan hukum antara pemilik dan tanah itu (revindicatierecht).

Hak terhadap orang (persoonlijkrecht), seperti hak berdasarkan atas perjanjian jual beli, sewa-menyewa, tukar-menukar, pinjam-meminjam, perburuhan (arbeidscontract), penanggungan (borgtocht), persuruhan (lastgeving), penitipan (bewaargeving), adalah hak yang hanya ditujukan terhadap satu orang, tidak terhadap setiap orang lain dan untuk menuntut sesuatu dari orang tertentu. Dengan demikian zakelijkrecht adalah hak seseorang atas kebendaan dan bersifat tetap, sedangkan persoonlijkrecht adalah hak seseorang atas kebendaan dan bersifat sementara.

Disamping hak terhadap kebendaan, untuk mengenyam kenikmatan, yang bersifat mutlak, eigendom dikenal pula sebagai hak kebendaan yang sempurna dari pada hak-hak kebendaan lainnya. Hak eigendom adalah induk dari berbagai hak-hak lainnya, seperti: erfpacht dan vruchtgebruik (hak penggunaan hasil). Dalam hukum perdata tanah, disamping hak-hak yang sempurna dikenal pula hak-hak yang terbatas yang bersumber kepada hak eigendom, sedangkan hak-hak itu sendiri dapat pula merupakan hak induk bagi hak-hak terbatas lain nya, seperti erfpacht terhadap opstal dan sewa. Eigendom merupakan hak atas benda sendiri (recht op eigen zaak), sedangkan hak-hak kebendaan lainnya adalah hak atas benda orang lain (recht op een anders zaak).

Dalam hak eigendom melekat (inhern) dua kekuasaan yang dimiliki eigenaar, yaitu: (1) Genot, kekuasaan untuk mengenyam kenikmatan, seperti memungut hasil, memakai, memelihara, meng hancurkan, memusnahkan dan umumnya melakukan perbuatan materiil belaka.
(2) Beschikking, kekuasaan untuk menguasai, meliputi segala kekuasaan untuk menyerah dan melepaskan (melakukan perbuatan hukum, seperti: menjual, memikat

Hak eigendom berasal dari hukum Romawi yang mengikat kedua unsur genot dan beschikking itu, dan dikenal sangat individualistis. Perkembangan selanjutnya sifat individualisnya berkurang, karena adanya kepentingan masyarakat, dalam penggunaannya harus memperhatikan peraturan-peraturan negara, sebab dalam negara harus tercipta ketertiban, agar semua kepentingan dapat dipenuhi dan tertata secara saksama.

Hak eigendom menurut hukum barat berbeda dengan hak milik menurut hukum adat. Hak eigendom bersifat liberal dan mengandung kebebasan yang sangat luas, walaupun dalam perkembangannya tidak lagi bersifat mutlak. Tanah milik menurut hukum adat, tidak dapat dijual dengan semaunya, seperti tanah eigendom. Hanya orang-orang tertentu saja yang dapat memiliki tanah milik itu, Sifat milik menurut hukum adat, lebih banyak mengandung fungsi sosial dari pada hak eigendom yang mengutamakan kepentingan individual.
Hak eigendom dalam pelaksanaannya, dibatasi oleh ketentuan-ketentuan, sebagai berikut :
1.      Tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan-peraturan umum dan tidak mengganggu hak-hak orang lain (Pasal 570 KUHPerdata).
2.          Dapat dicabut untuk kepentingan umum (Pasal 570 KUHPerdata).
3.          Pencabutan hak harus diikuti dengan ganti kerugian yang layak (Pasal 1 33 IS).
4.       terdapat hak dan kewajiban orang-orang yang mempunyai pekarangan (erven) yang berdekatan secara alamiah dan ketentuan undang-undang (Pasal 625 KUHPerdata).
5.     Harus diberi tanda batas (afscheiding) dengan memasang patok (Pasal 630 KUHPerdata).
6.   Larangan membuat jendela atau lubang pada batas pagar batu (Pasal 644 KUHPerdata).
7       7.     Keharusan menutup batas (afsluiting) untuk menjaga masuknya orang yang tidak disukai, misalnya dengan membuat pagar atau parit (Pasal 631, 632, dan 642 KUHPerdata).
8      8.   Larangan menanam pohon yang tinggi-tinggi dalam jarak tertentu dekat batas pekarangan (Pasal 665 dan 666 KUHPerdata).
9       9.  Kewajiban menerima air yang mengalir menurut alam dari pekarangan yang letaknya lebih tinggi (Pasal 625 KUHPerdata).
1       10. Larangan mengubah mengalirnya air dari mata air yang berada di atas pekarangannya (Pasal 627 dan 628 KUHPerdata).
1       11.   Larangan mengalirkan air hujan atau air kotor kepada pekarangan tetangganya (Pasal 652 dan 653 KUHPerdata).
1       12.  Terdapatnya tembok milik bersama untuk batas antara bangunan, kebun, dan tanah perusahaan (Pasal 633 KUHPerdata).
1     13. Berkewajiban membongkar bangunan, cerobong asap, dan tembok karena dianggap sudah tua atau sebab lain yang dianggap membahayakan dengan dasar teguran tetangga (Pasal 654 KUHPerdata).

Pembatasan hak eigendom menurut hukum publik, sebagai berikut :
(1)   Peraturan garis sepadan,
(2)   Halaman rumah,
(3)   Peraturan kebersihan,
(4)   Peternakan,
(5)   Peraturan memotong hewan,
(6)   Perusahaan,
(7)   Melarang gangguan (hinderordonnantie).
 Dua hal yang substantif dalam hak eigendom adalah bagaimana cara terjadi dan berakhirnya hak eigendom. Adapun cara memperoleh hak eigendom (Pasal 584 KUHPerdata), sebagai berikut :
1.    Toeeigening (pemilikan, pengambilan milik),
2.    Natrekking (penarikan, perlekatan),
3.    Zaaksvorming (pembentukan benda),
4.    Veriniging (persatuan),
5.    Vruchttreckking (pembuahan),
6.    Levering (penyerahan),
7.    Verjaring (lewat waktu, kadaluarsa),
8.    Onteigening (pencabutan hak milik),
9.    Verbeurverdklaring (pernyataan perampasan),
10.    Boedelmenging (percampuran harta),
11.    Erfopvolging (pewarisan),
12.    Ontbinding van een rechtspersoon (pembubaran badan hukum),
13.    Abandonnement (pelepasan hak).

Berakhirnya hak eigendom, sebagai berikut :
(1)   Diperoleh orang lain (dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain),
(2)   Eigenaar meninggalkan benda atau meninggalkan haknya (derelictie, abandonnement),
(3)   Binatang atau ikan yang tertangkap diberi kemerdekaannya kembali menurut alamnya,
(4)   Benda itu musnah,
(5)   Terjadinya pencurian atau kehilangan benda bergerak, bila dalam tempo tiga tahun tidak diadakan gugatan, untuk menuntut kembali benda itu.